Otsikko on syystä hieman provosoiva. Joka tapauksessa asuntosijoittana sinun tulee tehdä kotiläksyt huolella. Tarkoittaa sitä, että sijoituskohde on analysoitava huolellisesti. Moni sijoittaja joutuu valitettavasti pettymään jälkeenpäin juuri siitä syystä ettei analysoinut kohdetta tarpeeksi laaja-alaisesti.
On tietenkin aivan selvä asia, että odottamattomia yllätyksiä tulee, tottakai, se kuuluu asiaan, mutta suurimmaksi osaksi asuntosijoittaja pystyy kohdeanalyysin kautta arvioimaan sijoituksen kannattavuutta ja tältä osin pienentämään riskiä.
Olen listannut seuraavaksi kolme asiaa, jotka voivat tehdä sijoituksesta tappiollisen jos jättää analyysin tekemättä.
1. Luotetaan kiinteistövälittäjän kertomaan tuottoon.
Kuuntele mitä kiinteistövälittäjä kertoo asunnosta, mutta älä milloinkaan luota sokeasti tuottoon, jonka hän sinulle kertoo tilanteessa, jossa asunto on valmiiksi vuokrattu. Voidaan toki olettaa että tuotto on sillä hetkellä aivan paikkansa pitävä mitä luvut kertovat, mutta kannattaa aina tarkistaa onko voimassa oleva vuokra vallitsevan markkinavuokran mukainen.
Mikäli vuokra on ylihinnoiteltu, saattaa vuokralainen irtisanoa sopimuksen hyvin nopeasti ja vaihtaa edullisempaan asuntoon. Vuokralaisen vaihtuessa saattaa tulla useampi tyhjä kuukausi joka syö tuottoa.
Toisaalta jos asunnossa on ollut pitkäaikainen vuokralainen ja asunnon vuokra on ollut monta vuotta sama, voidaan vuokraa korottaa vastaamaan sen hetken markkinavuokratasoa.
On myös hyvä ottaa selvää onko millaisia korotuspaineita vastikkeeseen. Jos taloyhtiö on aikeissa nostaa reilusti vastiketta ja vuokra on jo alueen markkinatasolla, vastikkeen korottaminen pudottaa tuottoasi. Jos päätät siirtää vastikekorotuksen suoraan vuokraan, voi vuokralainen lähteä edullisempaan asuntoon.
2. Tulevat remontit jätetään huomioimatta
Suomessa on paljon 60-70-luvulla rakennettuja kerrostaloja. Suurimmat kustannuserät yhtiölle ovat LVIS, katto, julkisivu ja hissi. Edellä mainittujen lisäksi taloyhtiö voi joutua ottamaan lainaa myös pienempiin remontteihin, kuten lukostojen uusiminen, ovet ja ikkunat tai yhtiön yleisten tilojen kunnostamiseen. Vanhoissa kerrostaloissa alkaa tekninen käyttöikä olla lopussa ja on pakko tehdä remontit mikäli talo halutaan pitää asuttavassa kunnossa.
Kuvitellaan että olet tekemässä sijoitusta 30m2 yksiöstä kasvukeskuksesta vapailta markkinoilta ja saat sen kohtuulliseen hintaan 80.000€, joka antaa kivat 6% vuokratuottoa (vuokra 500e - vastike 100e). Välittäjä kertoo, että putkiremontti on tehty ja ensimmäisen vuoden opiskelija on juuri muuttanut asuntoon, voidaan olettaa että hän on siinä koko opiskelunsa ajan noin 4 vuotta.
Äkkinäinen sijoittaja voisi herkästi lyödä diilin lukkoon, mutta tarkemman analyysin perusteella voi paljastua seuraavia seikkoja:
- ilmoitettu putkiremontti piti sisällään ainoastaa käyttövesiputket, viemäröinti on uusittava kokonaan seuraavana vuonna
- hissiremontti on tehtävä kolmen vuoden aikana
- julkisivuremontti aloitetaan puolen vuoden päästä
- taloyhtiön saunatilasta on löytynyt kosteutta ja yhtiö on juuri pitänyt ylimääräisen yhtiökokouksen, jossa päätetty aloittaa korjaustoimet välittömästi
Vuokratuottoa laskiessa on syytä huomioida remonttivara seuraavan kymmenen vuoden aikana. Se voidaan arvioida käyttämällä teknistä käyttöikää. Edellä mainitun esimerkin mukaan remontit huomioiden, todellinen kauppahinta voi nousta 110.000€ tai enemmän(1.000€/m2).
Tulevien remonttien myötä yhtiö on päättänyt myös aloittaa rahan keräämisen korottamalla vastiketta 4,5 euroon neliöltä.
Alussa mukavan tuntuinen 6%:n sijoitus onkin muuttunut 3,9%:n painajaiseksi(500-135*12/110000)
3. Rahoitus on mitoitettu virheellisesti
Käytetään edelleen tuota samaa esimerkkikohdetta ja ajatellaan, että olet saanut pankin kanssa neuvoteltua seuraavanlaisen rahoituksen:
Pankin rahoitus: 68.000€ (85% kauppahinnasta)
Oma rahoitus: 12.000€ (15% kauppahinnasta)
Laina ajaksi sovitaan 20vuotta ja korko on kokonaisuudessa 4%(marginaali+viitekorko)
Tästä muodostuu kuukausieräksi 412€, joka tekee kuukausittaiseksi kassavirraksi -12€ (vuokra500-vastike100-laina412). Sinulla on säännöllinen tulo, joten tuo 12€ vaje ei haittaa, tarkastellaan kuitenkin mitä tapahtuu kun aiemmin kuvatut remontit toteutuvat.
Taloyhtiön pinta-ala on 1600m2 ja remonttikustannukset neliötä kohti 1000€. Yhtiö nostaa lainaa 1.600.000€ kymmenen vuoden laina-ajalla ja 3% korolla, jolloin rahoitusvastikkeeksi sinulle on muodostunut 289,69€/kk. Ennen remontteja piti yhtiövastike nostaa ja sitä ei ole päätetty laskea, eli 4,5€ * 30m2 = 135€
Katsotaan miltä sijoitus nyt näyttää:
Vuokra: 500€
Hoitovastike: -135€
Rahoitusvastike: -289,69€
Lainanlyhennys: -412€
Tulos: -336,69
Tulos on pakkasella jo yli 300 euroa. Mikäli näitä muutaman sadan euron kohteita on useampi niin voi olla että elinikä ei riitä paikkaamaan tappioita.
Kirjoitukseni tarkoitus ei ole missään nimessä pelotella vaan tuoda esiin, että asuntosijoittajan kannattaa todella tehdä kotiläksyt huolella kun on aikeissa sijoittaa. Käännetään tuo esimerkkikohde vielä toiseen valoon.
Mitä jos sinä törmäisit tuossa tilanteessa olevaan sijoittajaan, jonka kassavirta on yli kolmesataa pakkasella ja tappiot vain kasvaa, sillä korot ovat lähteneet nousuun ja asuntojen markkinahinnat ovat menossa kohti kaakkoa ja kaiken tämän lisäksi vuokralla ollut opiskelija on löytänyt toisen asunnon ja jättänyt asunnon tyhjilleen?
Pettynyt sijoitta voi olla erittäin motivoitunut myymään, kunha vain pääsee eroon mokomasta kämpästä. Siinä on sinun paikka tehdä hyvä diili.
Sijoitusta tehdessäsi kiinnitä huomiota alueen markkinahintaan, toteutuneet neliöhinnat vastaavanlaisesta asunnosta, sekä mikä on alueen vuokrataso. Arvioi tulevat remontit seuraavalta kymmeneltä vuodelta. Mitoita rahoitus oikein. Rahoituksen oikein mitoitus tarkoitaa sitä, että joku muu maksaa kulut kuin sinä. Kassavirran ollessa negatiivinen, maksaja olet sinä. Pidä siis huoli että kassavirta on plussalla.
Jäitä hattuun ja tsemppiä poimimaan helmiä kaduilta!
Petri Rastas
On tietenkin aivan selvä asia, että odottamattomia yllätyksiä tulee, tottakai, se kuuluu asiaan, mutta suurimmaksi osaksi asuntosijoittaja pystyy kohdeanalyysin kautta arvioimaan sijoituksen kannattavuutta ja tältä osin pienentämään riskiä.
Olen listannut seuraavaksi kolme asiaa, jotka voivat tehdä sijoituksesta tappiollisen jos jättää analyysin tekemättä.
1. Luotetaan kiinteistövälittäjän kertomaan tuottoon.
Kuuntele mitä kiinteistövälittäjä kertoo asunnosta, mutta älä milloinkaan luota sokeasti tuottoon, jonka hän sinulle kertoo tilanteessa, jossa asunto on valmiiksi vuokrattu. Voidaan toki olettaa että tuotto on sillä hetkellä aivan paikkansa pitävä mitä luvut kertovat, mutta kannattaa aina tarkistaa onko voimassa oleva vuokra vallitsevan markkinavuokran mukainen.
Mikäli vuokra on ylihinnoiteltu, saattaa vuokralainen irtisanoa sopimuksen hyvin nopeasti ja vaihtaa edullisempaan asuntoon. Vuokralaisen vaihtuessa saattaa tulla useampi tyhjä kuukausi joka syö tuottoa.
Toisaalta jos asunnossa on ollut pitkäaikainen vuokralainen ja asunnon vuokra on ollut monta vuotta sama, voidaan vuokraa korottaa vastaamaan sen hetken markkinavuokratasoa.
On myös hyvä ottaa selvää onko millaisia korotuspaineita vastikkeeseen. Jos taloyhtiö on aikeissa nostaa reilusti vastiketta ja vuokra on jo alueen markkinatasolla, vastikkeen korottaminen pudottaa tuottoasi. Jos päätät siirtää vastikekorotuksen suoraan vuokraan, voi vuokralainen lähteä edullisempaan asuntoon.
2. Tulevat remontit jätetään huomioimatta
Suomessa on paljon 60-70-luvulla rakennettuja kerrostaloja. Suurimmat kustannuserät yhtiölle ovat LVIS, katto, julkisivu ja hissi. Edellä mainittujen lisäksi taloyhtiö voi joutua ottamaan lainaa myös pienempiin remontteihin, kuten lukostojen uusiminen, ovet ja ikkunat tai yhtiön yleisten tilojen kunnostamiseen. Vanhoissa kerrostaloissa alkaa tekninen käyttöikä olla lopussa ja on pakko tehdä remontit mikäli talo halutaan pitää asuttavassa kunnossa.
Kuvitellaan että olet tekemässä sijoitusta 30m2 yksiöstä kasvukeskuksesta vapailta markkinoilta ja saat sen kohtuulliseen hintaan 80.000€, joka antaa kivat 6% vuokratuottoa (vuokra 500e - vastike 100e). Välittäjä kertoo, että putkiremontti on tehty ja ensimmäisen vuoden opiskelija on juuri muuttanut asuntoon, voidaan olettaa että hän on siinä koko opiskelunsa ajan noin 4 vuotta.
Äkkinäinen sijoittaja voisi herkästi lyödä diilin lukkoon, mutta tarkemman analyysin perusteella voi paljastua seuraavia seikkoja:
- ilmoitettu putkiremontti piti sisällään ainoastaa käyttövesiputket, viemäröinti on uusittava kokonaan seuraavana vuonna
- hissiremontti on tehtävä kolmen vuoden aikana
- julkisivuremontti aloitetaan puolen vuoden päästä
- taloyhtiön saunatilasta on löytynyt kosteutta ja yhtiö on juuri pitänyt ylimääräisen yhtiökokouksen, jossa päätetty aloittaa korjaustoimet välittömästi
Vuokratuottoa laskiessa on syytä huomioida remonttivara seuraavan kymmenen vuoden aikana. Se voidaan arvioida käyttämällä teknistä käyttöikää. Edellä mainitun esimerkin mukaan remontit huomioiden, todellinen kauppahinta voi nousta 110.000€ tai enemmän(1.000€/m2).
Tulevien remonttien myötä yhtiö on päättänyt myös aloittaa rahan keräämisen korottamalla vastiketta 4,5 euroon neliöltä.
Alussa mukavan tuntuinen 6%:n sijoitus onkin muuttunut 3,9%:n painajaiseksi(500-135*12/110000)
3. Rahoitus on mitoitettu virheellisesti
Käytetään edelleen tuota samaa esimerkkikohdetta ja ajatellaan, että olet saanut pankin kanssa neuvoteltua seuraavanlaisen rahoituksen:
Pankin rahoitus: 68.000€ (85% kauppahinnasta)
Oma rahoitus: 12.000€ (15% kauppahinnasta)
Laina ajaksi sovitaan 20vuotta ja korko on kokonaisuudessa 4%(marginaali+viitekorko)
Tästä muodostuu kuukausieräksi 412€, joka tekee kuukausittaiseksi kassavirraksi -12€ (vuokra500-vastike100-laina412). Sinulla on säännöllinen tulo, joten tuo 12€ vaje ei haittaa, tarkastellaan kuitenkin mitä tapahtuu kun aiemmin kuvatut remontit toteutuvat.
Taloyhtiön pinta-ala on 1600m2 ja remonttikustannukset neliötä kohti 1000€. Yhtiö nostaa lainaa 1.600.000€ kymmenen vuoden laina-ajalla ja 3% korolla, jolloin rahoitusvastikkeeksi sinulle on muodostunut 289,69€/kk. Ennen remontteja piti yhtiövastike nostaa ja sitä ei ole päätetty laskea, eli 4,5€ * 30m2 = 135€
Katsotaan miltä sijoitus nyt näyttää:
Vuokra: 500€
Hoitovastike: -135€
Rahoitusvastike: -289,69€
Lainanlyhennys: -412€
Tulos: -336,69
Tulos on pakkasella jo yli 300 euroa. Mikäli näitä muutaman sadan euron kohteita on useampi niin voi olla että elinikä ei riitä paikkaamaan tappioita.
Kirjoitukseni tarkoitus ei ole missään nimessä pelotella vaan tuoda esiin, että asuntosijoittajan kannattaa todella tehdä kotiläksyt huolella kun on aikeissa sijoittaa. Käännetään tuo esimerkkikohde vielä toiseen valoon.
Mitä jos sinä törmäisit tuossa tilanteessa olevaan sijoittajaan, jonka kassavirta on yli kolmesataa pakkasella ja tappiot vain kasvaa, sillä korot ovat lähteneet nousuun ja asuntojen markkinahinnat ovat menossa kohti kaakkoa ja kaiken tämän lisäksi vuokralla ollut opiskelija on löytänyt toisen asunnon ja jättänyt asunnon tyhjilleen?
Pettynyt sijoitta voi olla erittäin motivoitunut myymään, kunha vain pääsee eroon mokomasta kämpästä. Siinä on sinun paikka tehdä hyvä diili.
Sijoitusta tehdessäsi kiinnitä huomiota alueen markkinahintaan, toteutuneet neliöhinnat vastaavanlaisesta asunnosta, sekä mikä on alueen vuokrataso. Arvioi tulevat remontit seuraavalta kymmeneltä vuodelta. Mitoita rahoitus oikein. Rahoituksen oikein mitoitus tarkoitaa sitä, että joku muu maksaa kulut kuin sinä. Kassavirran ollessa negatiivinen, maksaja olet sinä. Pidä siis huoli että kassavirta on plussalla.
Jäitä hattuun ja tsemppiä poimimaan helmiä kaduilta!
Petri Rastas
