Asuntosijoittaminen on hyvin yksinkertaista yksinkertaisimmillaan. On olemassa kaksi vaihtoehtoa:
1. Ostetaan asunto ja vuokrataan se
2. Ostetaan asunto ja myydään se
Mielipiteisiin nojaten ei voida sanoa kumpi on parempi strategia, koska toinen sopii toiselle ja toinen toiselle. Olen tehnyt molempia ja itse liputan ehdottomasti kassavirtasijoittamisen puolesta, koska pelkän arvonnousun varaan sijoituksen jättäminen antaa liian paljon tilaa "jossittelulle" ja arvonnousua on hankala ennustaa. Kassavirtasijoituksessa ostetaan asunto ja vuokrataan se, mutta kun halutaan kasvattaa nopeasti vapaata pääomaa on osto ja myynti oivallinen vaihtoehto. Perimmäisenä tarkoituksena molemmissa vaihtoehdoissa on saada sijoitukselle mahdollisimman hyvä tuotto.
Vaikka asuntosijoittaminen on yksinkertaista, ei se tarkoita sitä että se olisi yksiselitteistä saati helppoa. Kuten monessa muussakin asiassa, myös asuntoihin sijoitettaessa on otettava huomioon lukuisia eri seikkoja. Jo pelkästään asunto itsessään on huomioon otettava, sijoitetaanko kerros-, rivi-, omakotitaloon, liiketilaan, toimistoon tai vaikka mökkiin.
Mitä asioita on hyvä ottaa huomioon?
Ajankohta - Puhutaan markkinatilanteesta, joka osittain sanelee kumpaan strategiaan kannattaa nojata tai painottaa. Markkinoita on hyvä seurata, mutta ei kannata kuitenkaan liikaa antaa nyöriä sijoituspäätöstä tehtäessä markkinoiden varaan, koska oli markkinatilanne mikä tahansa sijoittaja itse tekee ne ratkaisut ja valinnat onko sijoitus kannattava vai ei. On mahdollista tehdä kannattavia sijoituksia riippumatta siitä mikä on markkinatilanne. Sijoittamisessa on tärkeintä sijoittaja itse.
Minkälaista tuottoa sijoituksella tavoitellaan? - Jos tavoitellaan maltillista tuottoa, voi pahimmassa tapauksessa yllättävät kulut tehdä sijoituksesta tappiollisen. Jos taas tavoitellaan kunnianhimoista tuottoa, voi sijoituskohteiden löytäminen olla erittäin hankalaa.
Sijainti, hankitaanko sijoitus kaupungin ydinkeskustasta vai syrjäseudulta? - Kasvukeskuksen keskustasta hankittu sijoitus voi vuokratuoton muodossa olla maltillinen, mutta pitkällä aikajänteellä nousee arvonnousu kysymykseen.
Syrjäseudulta voidaan saada parempi vuokratuotto, mutta arvonnousu voi olla kyseenalainen. Myyntiajat saattavat olla pitkiä.
Onko kunta tai kaupunki muuttovoitollinen vai muuttotappiollinen? - On syytä tarkastella mikä kehityssuunta kaupungissa on väestönmuutoksen suhteen. Muuttaako ihmisiä enemmän kaupungista pois vai muuttaako ihmisiä enemmän kaupunkiin sisään? Myös ikärakennetta voidaan tarkastella ja mikä on hankittavan sijoituksen alueen mediaanitulo. Mikä kokonaisnettomuutto on ollut viimeisen 5-10 vuoden aikana?
Hankittavan sijoituksen hinta? - Tässä tulee kysymykseen voimassa oleva markkinatilanne. Asuntojen hinta määräytyy markkinoiden mukaan. On syytä tarkastella mikä on alueen keskimääräinen markkinahinta, jolta sijoitus hankitaan. Jos asunto on reilusti ylihinnoiteltu, ei ole järkevää sijoittaa. Jos asunto on reilusti alihinnoiteltu(näitäkin on olemassa erinäisistä syistä, kuten avioero, kuolinpesä, hinnoitteluvirhe tai jostain muusta syystä) voidaan sijoitus tehdä suoraan tinkimättä mikäli se täyttää sijoitus-strategiasi ehdot ja mahtuu niiden raamien sisään jota sijoitukseltasi odotat.
Rahoitus - Kuinka sijoitus rahoitetaan? Käytetäänkö pankkilainaa vai haetaanko yksityistä rahoitusta? Onko rahoitus mitoitettu oikein, minkä suuruista velkavipua aiotaan käyttää? Tässä on olemassa vaihtoehdot 0-100 %. Nyrkkisääntönä pidettäköön hankittavan sijoituksen kassavirran tulee olla positiivinen kaikkien kulujen jälkeen. Tarkoittaa sitä, kun vuokrasta vähennetään vastike, laina, lainan korot, verot ja muut kulut on tuloksen oltava plussalla.
Jos esimerkiksi sijoituksesi on sata euroa miinuksella, maksat joka kuukausi tuon sata euroa omasta taskustasi. Yhden asunnon kohdalla se ei varmasti suurta lovea tee, mutta jos sinulla on vaikka 20 asuntoa ja maksat jokaisesta tuon satasen, on sinun kaivettava 2.000 euroa taskustasi joka kuukausi.
Mitoita rahoitus sen mukaan, että sijoituksen kassavirta on positiivinen.
Verotus - Verotukseen tulee ottaa kantaa. Vuokratuloa verotetaan pääomatulona voimassa olevan verolain mukaan, tarkastele mitä oikeuksia sinulla on vaatia veron vähentämistä. Yleisesti ottaen kaikki tulonhankkimiseen liittyvät kulut ovat vähennyskelpoisia, kuten vastike, lainan korot jne. Myös jos osallistut asuntosijoittamista käsitteleviin valmennuksiin ja seminaareihin, on valmennusmaksu verovähennyskelpoinen.
Luovutusvoittoveroa maksetaan myynnistä. Myydessäsi asunnon maksetaan voitto-osuudesta vero voimassa olevan verolainsäädännön mukaan. Omassa asumiskäytössä olleesta asunnosta on myyntivoittoveron maksamisesta luovuttu tietyin ehdoin. Omassa asunnossa kun on asunut kaksi vuotta, ei myyntivoittoveroa peritä.
Vuokraus - Hoidetaanko vuokraus itse vai hoidetaanko se toimeksiantona? Vuokralaisen valinta on tärkeä asia. Vuokralainen, joka kriminalisoi asuntosi ja maksaa vuokrat silloin tällöin tai jättää kokonaan maksamatta tuottaa vääjäämättä harmaita hiuksia sijoittajalle.
Vuokralainen, joka hoitaa vuokranmaksun ajallaan vuokrasopimuksen mukaisesti ja pitää huolta asunnosta on ihanteellinen asiakas sijoittajalle.
Vuokrataanko asuntoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen mukaan vai tehdäänkö määräaikaisia sopimuksia? Toistaiseksi voimassa oleva sopimus tulee kysymykseen kun kyseessä on pitkäaikainen vuokralainen. Lyhytaikaisten vuokralaisten kanssa voidaan tehdä määräaikaisia sopimuksia, on toki mahdollista jatkaa määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella mikäli vuokralainen haluaa jatkaa asumistaan asunnossa ja on hoitanut vuokrasuhteen moiteettomasti. Määräajan päätyttyä voidaan vaihtaa vuokralainen, jos vuokranantajana et ole ollut täysin tyytyväinen vuokrasuhteeseen.
Hallinnointi - Miten sijoitusta hallinoidaan ja seurataan? Vuokrat on syytä tarkistaa aina säännöllisesti, että voidaan nähdä onko vuokralainen pysynyt sopimuksen mukaisesti velvotteissaan. Jos vuokranmaksu on myöhässä, kannattaa reagoida välittömästi. Jos vuokranmaksut ovat toistuvasti myöhässä ja halutaan pidentää eräpäivää, kertoo se yleensä taloudellisista ongelmista.
Vuokralaisen ilmoittaessa huoneistossa olevista puutteista tai vioista, ovat ne syytä saattaa kuntoon välittömästi. Ehjä toimiva asunto on asuinviihtyvyyden kannalta erittäin tärkeä.
Asuntosijoittaja Marko Kaarto suosittelee varautumaan vuosikorjauskuluihin käyttämällä laskukaavaa 0,5 - 1 % asunnon hankintahinnasta.
Marko Kaarto on suunnitellut ohjelmia asuntosijoittajille, hän toimii Suomen asuntosijoittajat ry:n hallituksen puheenjohtajana.
Tässä linkki verkkokauppaan, jossa voit tutustua Asuntolaskuri-palveluun sijoitustesi hallinnoimiseksi.
Katso esittelyvideo:
Asuntolaskuri-palvelu
Palvelussa voit tehdä myös laajoja analyysejä sijoitusasuntojen kohdalla.
Sijoituksesta poistuminen - Milloin sijoituksesta poistutaan? Tapahtuuko se oman luonnollisen kuoleman kautta, jolloin sijoitus jää perikunnalle? Asetetaanko sijoitukselle jokin aikaraja kuinka monta vuotta sijoitusta hallitaan? Poistutaanko sijoituksesta sitten kun on saatu odotettu tuotto? Mitä jos sijoitus menee pieleen? Mikä on se hetki kun uppoavasta laivasta on hypättävä pois? Mikä on riskinkantokyky?
Asunnot ovat yksi omaisuuslaji muiden joukossa. On ymmärrettävä, että vaikka sijoittaminen asuntoihin on yksinkertaista, se ei ole yksiselitteistä. Pitkällä aikavälillä ja kurinalaisella toiminnalla, saat luotua itsellesi merkittävän varallisuuden asuntojen ja kiinteistöjen myötä.
Iloa päivääsi!
Petri Rastas
1. Ostetaan asunto ja vuokrataan se
2. Ostetaan asunto ja myydään se
Mielipiteisiin nojaten ei voida sanoa kumpi on parempi strategia, koska toinen sopii toiselle ja toinen toiselle. Olen tehnyt molempia ja itse liputan ehdottomasti kassavirtasijoittamisen puolesta, koska pelkän arvonnousun varaan sijoituksen jättäminen antaa liian paljon tilaa "jossittelulle" ja arvonnousua on hankala ennustaa. Kassavirtasijoituksessa ostetaan asunto ja vuokrataan se, mutta kun halutaan kasvattaa nopeasti vapaata pääomaa on osto ja myynti oivallinen vaihtoehto. Perimmäisenä tarkoituksena molemmissa vaihtoehdoissa on saada sijoitukselle mahdollisimman hyvä tuotto.
Vaikka asuntosijoittaminen on yksinkertaista, ei se tarkoita sitä että se olisi yksiselitteistä saati helppoa. Kuten monessa muussakin asiassa, myös asuntoihin sijoitettaessa on otettava huomioon lukuisia eri seikkoja. Jo pelkästään asunto itsessään on huomioon otettava, sijoitetaanko kerros-, rivi-, omakotitaloon, liiketilaan, toimistoon tai vaikka mökkiin.
Mitä asioita on hyvä ottaa huomioon?
Ajankohta - Puhutaan markkinatilanteesta, joka osittain sanelee kumpaan strategiaan kannattaa nojata tai painottaa. Markkinoita on hyvä seurata, mutta ei kannata kuitenkaan liikaa antaa nyöriä sijoituspäätöstä tehtäessä markkinoiden varaan, koska oli markkinatilanne mikä tahansa sijoittaja itse tekee ne ratkaisut ja valinnat onko sijoitus kannattava vai ei. On mahdollista tehdä kannattavia sijoituksia riippumatta siitä mikä on markkinatilanne. Sijoittamisessa on tärkeintä sijoittaja itse.
Minkälaista tuottoa sijoituksella tavoitellaan? - Jos tavoitellaan maltillista tuottoa, voi pahimmassa tapauksessa yllättävät kulut tehdä sijoituksesta tappiollisen. Jos taas tavoitellaan kunnianhimoista tuottoa, voi sijoituskohteiden löytäminen olla erittäin hankalaa.
Sijainti, hankitaanko sijoitus kaupungin ydinkeskustasta vai syrjäseudulta? - Kasvukeskuksen keskustasta hankittu sijoitus voi vuokratuoton muodossa olla maltillinen, mutta pitkällä aikajänteellä nousee arvonnousu kysymykseen.
Syrjäseudulta voidaan saada parempi vuokratuotto, mutta arvonnousu voi olla kyseenalainen. Myyntiajat saattavat olla pitkiä.
Onko kunta tai kaupunki muuttovoitollinen vai muuttotappiollinen? - On syytä tarkastella mikä kehityssuunta kaupungissa on väestönmuutoksen suhteen. Muuttaako ihmisiä enemmän kaupungista pois vai muuttaako ihmisiä enemmän kaupunkiin sisään? Myös ikärakennetta voidaan tarkastella ja mikä on hankittavan sijoituksen alueen mediaanitulo. Mikä kokonaisnettomuutto on ollut viimeisen 5-10 vuoden aikana?
Hankittavan sijoituksen hinta? - Tässä tulee kysymykseen voimassa oleva markkinatilanne. Asuntojen hinta määräytyy markkinoiden mukaan. On syytä tarkastella mikä on alueen keskimääräinen markkinahinta, jolta sijoitus hankitaan. Jos asunto on reilusti ylihinnoiteltu, ei ole järkevää sijoittaa. Jos asunto on reilusti alihinnoiteltu(näitäkin on olemassa erinäisistä syistä, kuten avioero, kuolinpesä, hinnoitteluvirhe tai jostain muusta syystä) voidaan sijoitus tehdä suoraan tinkimättä mikäli se täyttää sijoitus-strategiasi ehdot ja mahtuu niiden raamien sisään jota sijoitukseltasi odotat.
Rahoitus - Kuinka sijoitus rahoitetaan? Käytetäänkö pankkilainaa vai haetaanko yksityistä rahoitusta? Onko rahoitus mitoitettu oikein, minkä suuruista velkavipua aiotaan käyttää? Tässä on olemassa vaihtoehdot 0-100 %. Nyrkkisääntönä pidettäköön hankittavan sijoituksen kassavirran tulee olla positiivinen kaikkien kulujen jälkeen. Tarkoittaa sitä, kun vuokrasta vähennetään vastike, laina, lainan korot, verot ja muut kulut on tuloksen oltava plussalla.
Jos esimerkiksi sijoituksesi on sata euroa miinuksella, maksat joka kuukausi tuon sata euroa omasta taskustasi. Yhden asunnon kohdalla se ei varmasti suurta lovea tee, mutta jos sinulla on vaikka 20 asuntoa ja maksat jokaisesta tuon satasen, on sinun kaivettava 2.000 euroa taskustasi joka kuukausi.
Mitoita rahoitus sen mukaan, että sijoituksen kassavirta on positiivinen.
Verotus - Verotukseen tulee ottaa kantaa. Vuokratuloa verotetaan pääomatulona voimassa olevan verolain mukaan, tarkastele mitä oikeuksia sinulla on vaatia veron vähentämistä. Yleisesti ottaen kaikki tulonhankkimiseen liittyvät kulut ovat vähennyskelpoisia, kuten vastike, lainan korot jne. Myös jos osallistut asuntosijoittamista käsitteleviin valmennuksiin ja seminaareihin, on valmennusmaksu verovähennyskelpoinen.
Luovutusvoittoveroa maksetaan myynnistä. Myydessäsi asunnon maksetaan voitto-osuudesta vero voimassa olevan verolainsäädännön mukaan. Omassa asumiskäytössä olleesta asunnosta on myyntivoittoveron maksamisesta luovuttu tietyin ehdoin. Omassa asunnossa kun on asunut kaksi vuotta, ei myyntivoittoveroa peritä.
Vuokraus - Hoidetaanko vuokraus itse vai hoidetaanko se toimeksiantona? Vuokralaisen valinta on tärkeä asia. Vuokralainen, joka kriminalisoi asuntosi ja maksaa vuokrat silloin tällöin tai jättää kokonaan maksamatta tuottaa vääjäämättä harmaita hiuksia sijoittajalle.
Vuokralainen, joka hoitaa vuokranmaksun ajallaan vuokrasopimuksen mukaisesti ja pitää huolta asunnosta on ihanteellinen asiakas sijoittajalle.
Vuokrataanko asuntoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen mukaan vai tehdäänkö määräaikaisia sopimuksia? Toistaiseksi voimassa oleva sopimus tulee kysymykseen kun kyseessä on pitkäaikainen vuokralainen. Lyhytaikaisten vuokralaisten kanssa voidaan tehdä määräaikaisia sopimuksia, on toki mahdollista jatkaa määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella mikäli vuokralainen haluaa jatkaa asumistaan asunnossa ja on hoitanut vuokrasuhteen moiteettomasti. Määräajan päätyttyä voidaan vaihtaa vuokralainen, jos vuokranantajana et ole ollut täysin tyytyväinen vuokrasuhteeseen.
Hallinnointi - Miten sijoitusta hallinoidaan ja seurataan? Vuokrat on syytä tarkistaa aina säännöllisesti, että voidaan nähdä onko vuokralainen pysynyt sopimuksen mukaisesti velvotteissaan. Jos vuokranmaksu on myöhässä, kannattaa reagoida välittömästi. Jos vuokranmaksut ovat toistuvasti myöhässä ja halutaan pidentää eräpäivää, kertoo se yleensä taloudellisista ongelmista.
Vuokralaisen ilmoittaessa huoneistossa olevista puutteista tai vioista, ovat ne syytä saattaa kuntoon välittömästi. Ehjä toimiva asunto on asuinviihtyvyyden kannalta erittäin tärkeä.
Asuntosijoittaja Marko Kaarto suosittelee varautumaan vuosikorjauskuluihin käyttämällä laskukaavaa 0,5 - 1 % asunnon hankintahinnasta.
Marko Kaarto on suunnitellut ohjelmia asuntosijoittajille, hän toimii Suomen asuntosijoittajat ry:n hallituksen puheenjohtajana.
Tässä linkki verkkokauppaan, jossa voit tutustua Asuntolaskuri-palveluun sijoitustesi hallinnoimiseksi.
Katso esittelyvideo:
Asuntolaskuri-palvelu
Palvelussa voit tehdä myös laajoja analyysejä sijoitusasuntojen kohdalla.
Sijoituksesta poistuminen - Milloin sijoituksesta poistutaan? Tapahtuuko se oman luonnollisen kuoleman kautta, jolloin sijoitus jää perikunnalle? Asetetaanko sijoitukselle jokin aikaraja kuinka monta vuotta sijoitusta hallitaan? Poistutaanko sijoituksesta sitten kun on saatu odotettu tuotto? Mitä jos sijoitus menee pieleen? Mikä on se hetki kun uppoavasta laivasta on hypättävä pois? Mikä on riskinkantokyky?
Asunnot ovat yksi omaisuuslaji muiden joukossa. On ymmärrettävä, että vaikka sijoittaminen asuntoihin on yksinkertaista, se ei ole yksiselitteistä. Pitkällä aikavälillä ja kurinalaisella toiminnalla, saat luotua itsellesi merkittävän varallisuuden asuntojen ja kiinteistöjen myötä.
Iloa päivääsi!
Petri Rastas
